पट्टे के पर्यवसान की विभिन्न प्रणालियों का वर्णन कीजिए। (Termination of lease)

संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 111 पट्टों (लीज) के समापन के विभिन्न आधारों का व्यापक विवरण प्रदान करती है। यह धारा पट्टे के अधिकार और दायित्वों को स्पष्ट करते हुए यह सुनिश्चित करती है कि पट्टे का अंत न्यायपूर्ण और वैधानिक रूप से हो। धारा 111 के आठ आधार किसी भी पट्टे के समापन की प्रक्रिया को समझने के लिए महत्वपूर्ण हैं, जो कि इसके कानूनी महत्व को रेखांकित करते हैं।

पट्टे का समापन / पर्यवसान का क्या अर्थ होता है?

संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 111 किसी भी पट्टे के समाप्त होने के आधारों का वर्णन करती है। किसी भी पट्टे का समापन (पर्यवसान) इन आधारों पर होता है। धारा 111 संपत्ति अंतरण अधिनियम की महत्वपूर्ण धाराओं में से एक धारा है इस धारा के अंतर्गत कुल 8 प्रकार के आधार प्रस्तुत किए गए हैं जो किसी पट्टे को समाप्त करने हेतु प्रस्तुत किए गए है। पर जहां रेंट कंट्रोल अधिनियम लागू होता है वहां इस धारा के प्रावधान लागू नहीं होते परंतु फिर भी इस धारा का अत्यधिक महत्व है तथा न्यायालय पट्टे के समापन (पर्यवसान) के समय इन आधारों पर भी जांच कर सकता है।

धारा 111 में कुल आठ प्रकारों का उल्लेख किया गया है जिनमें से किसी एक द्वारा पट्टे का समापन (पर्यवसान) हो सकेगा।

1. समय की समाप्ति से। (धारा 111 (A))
2. विनिर्दिष्ट घटना के घटने से। (धारा 111 (B))
3. पट्टाकर्ता के हित की समाप्ति से। (धारा 111 (C))
4. विलयन से। (धारा 111 (D))
5. अभिव्यक्त समर्पण से। (धारा 111 (E))
6. विवक्षित समर्पण से। (धारा 111 (F))
7. जब्ती से। (धारा 111 (G))
8. छोड़ने की सूचना से। (धारा 111 (H))

(1) समय की समाप्ति से (धारा 111 (A))

अचल सम्पत्ति के पट्टों में समय या कालावधि का महत्वपूर्ण स्थान है। इसके अनुसार ही पट्टे को अवधि, विस्तार, प्रारम्भ को तिथि एवं परिसम्पत्ति की तिथि इत्यादि का निश्चय होता है। यदि पट्टा विलेख में पट्टा की अवधि का विवरण स्पष्ट नहीं है तो उसका निर्धारण पक्षकारों की संविदा के आधार पर होगा, निर्धारित अवधि के लिए किया गया पट्टा अवधि की समाप्ति के साथ ही साथ समाप्त हो जाता है जब तक कि उनका नवीकरण न हो जाए।

(2) विनिर्दिष्ट घटना के घटने से – [धारा 111 (B)]–

पट्टे के पक्षकारों के पास यह विकल्प है कि यदि वे चाहें तो पट्टा का अनुबन्धन किसी घटना के घटित होने की शर्त पर आश्रित कर सकते हैं। यदि उल्लिखित घटना घटित हो जाती है तो पट्टे का समापन हो जाएगा। धारा 111(बी) किसी घटना के घटित होने के माध्यम से पट्टे की समाप्ति की रूपरेखा प्रस्तुत करती है।

यदि अचल संपत्ति का पट्टा किसी विशिष्ट घटना के घटित होने पर निर्भर है, तो पट्टा उस घटना के वास्तविक घटित होने पर समाप्त हो जाता है। ऐसे मामलों में जहां पट्टे में किसी विशेष घटना के घटित होने पर उसकी समाप्ति की शर्त शामिल होती है, वह वास्तव में उस घटना के घटित होने पर समाप्त हो जाता है। जब तक ऐसी घटना घटित नहीं होती, पट्टेदार पट्टे पर दी गई संपत्ति पर कब्जा करने का अधिकार रखता है।

पट्टे की समाप्ति पर, पट्टादाता के पास संपत्ति में फिर से प्रवेश करने या बेदखल करने के लिए कानूनी कार्रवाई करने का विकल्प होता है।

उदाहरणार्थ – क अपनी सम्पत्ति का पट्टा ख को इस शर्त पर करता है कि यदि वह ग से विवाह नहीं करेगा तो पट्टे का समापन हो जाएगा। ख, घ से विवाह कर लेता है। ख के पक्ष में सृजित पट्टा समाप्त हो जाएगा इस खण्ड के अन्तर्गत पट्टे का संव्यवहार किसी भावी घटना पर आधारित रहता है और जैसे ही वह घटना घटित होती है पट्टा का समापन हो जाता है।

(3) पट्टाकर्ता के हित या शक्ति की समाप्ति से [धारा 111 (C)]—

किसी घटना से घटित होने पर यदि पट्टा सम्पति से पट्टाकर्ता के हित का समापन होता है या इससे निपटाने की शक्ति केवल किसी घटना के घटित होने तक ही विस्तारित होती है। धारा 111(सी) के अनुसार, अचल संपत्ति का पट्टा तब समाप्त होता है जब पट्टेदार का संपत्ति में हित समाप्त हो जाता है, या उसे हस्तांतरित करने का उनका अधिकार समाप्त हो जाता है, जो किसी विशिष्ट घटना के घटित होने पर निर्भर करता है। एक बार जब यह घटना घटित होती है, तो पट्टा समाप्त हो जाता है।

जब पट्टेदार के पास केवल सीमित हित या पट्टा देने का अधिकार होता है, तो उस हित के जब्त होने पर पट्टा समाप्त हो जाता है। उदाहरण के लिए, यदि एक हिंदू विधवा, जो केवल जीवन संपत्ति की हकदार है, पट्टा देती है, तो पट्टा उसकी मृत्यु पर समाप्त हो जाता है। दूसरे शब्दों में कहा जा सकता है कि यदि पट्टाकर्ता का पट्टा सम्पत्ति में हित सीमित है तो पट्टाकर्ता के हित के समाप्त होने पर पट्टा का समापन हो जाएगा।

(4) विलय [धारा 111 (D)] –

इस धारा के अनुसार, यदि पूरी संपत्ति एक ही व्यक्ति के पास है, जिसके पास पट्टाकर्ता और पट्टाधारक के हितों में समान अधिकार हैं, तो पट्टा समाप्त हो जाता है। धारा 111 (डी) विलय की अवधारणा के माध्यम से पट्टे की समाप्ति को रेखांकित करती है। इस प्रावधान के अनुसार, अचल संपत्ति का पट्टा तब समाप्त होता है जब संपत्ति की संपूर्णता में पट्टेदार और पट्टाधारक दोनों के हित एक ही कानूनी अधिकार के तहत एक ही व्यक्ति में समाहित हो जाते हैं।

विलय होने के लिए, दो समवर्ती सम्पदाओं को एक ही समय में एक व्यक्ति के हाथों में विलय करना चाहिए और पूरी संपत्ति को शामिल करना चाहिए। यदि किसी मध्यवर्ती सम्पदा पर उचित समय पर कोई अन्य पक्ष कब्जा करता है, तो विलय की संभावना समाप्त हो जाती है। विलय तब होता है जब किरायेदार पट्टे पर दिए गए परिसर का पूर्ण स्वामित्व प्राप्त कर लेता है।

(5) अभिव्यक्त अभ्यर्पण (एक्सप्रेस सरेंडर) [धारा 111 (E)] –

एक्सप्रेस सरेंडर/अभिव्यक्त अभ्यर्पण द्वारा, अर्थात उस स्थिति में जब पट्टेदार आपसी सहमति से पट्टे के तहत अपना हित पट्टाकर्ता को छोड़ देता है, तो पट्टा समाप्त हो जाता है। एक वैध और बाध्यकारी आत्मसमर्पण पट्टे के लिए यह हमेशा आवश्यक नहीं होता है कि पट्टेदार पट्टे वाली संपत्ति का कब्ज़ा पट्टेकर्ता को सौंप दे। जैसा कि धारा 111 (ई) में बताया गया है, अचल संपत्ति के पट्टे को स्पष्ट आत्मसमर्पण (स्पष्ट त्याग) के माध्यम से समाप्त किया जा सकता है। ऐसा तब होता है जब पट्टेदार अपने और पट्टादाता के बीच एक स्पष्ट समझौते के माध्यम से पट्टे के तहत अपने हित को पट्टादाता को सौंप देता है।

स्पष्ट आत्मसमर्पण में पट्टेदार द्वारा अपने पट्टे की अवधि को छोड़ना और कब्जे का हस्तांतरण शामिल है।
जब तक बाद में आत्मसमर्पण करने के लिए कोई समझौता न हो, तब तक कब्जे के हस्तांतरण का महत्व है।
अनिवार्य रूप से, आत्मसमर्पण समामेलन (विलय) के समान कार्य करता है। जहां समामेलन में किरायेदार को पुनरावर्तन (पुनरागमन) प्राप्त होता है, वहीं आत्मसमर्पण में मकान मालिक को पट्टा प्राप्त होता है। आत्मसमर्पण के परिणामस्वरूप पट्टे का विलोपन (निष्कासन) होता है, जिससे पट्टा संबंध समाप्त हो जाता है।

(6) समपहरण द्वारा [धारा 111(F)] –

एक पट्टा समपहरण समर्पण के माध्यम से समाप्त हो सकता है। निहित समर्पण तब होता है जब पट्टाकर्ता और पट्टेदार के बीच एक नए संबंध की स्थापना होती है या पट्टेदार कब्जा छोड़ देता है, जिसे तब पट्टाकर्ता द्वारा ग्रहण कर लिया जाता है।

निहित समर्पण का अंतर्निहित सिद्धांत इस धारणा पर आधारित है कि जब दो पक्षों के बीच पहले किसी विषय वस्तु के संबंध में एक विशेष संबंध था, और उसी विषय वस्तु के संबंध में एक नया संबंध उत्पन्न होता है, तो संबंधों के दो सेट एक साथ नहीं रह सकते क्योंकि वे एक दूसरे के साथ असंगत और असंगत हैं। नतीजतन, बाद के संचालन को सुविधाजनक बनाने के लिए पहले संबंध को समाप्त माना जाता है।

(7 ) जबरन समर्पण द्वारा [ धारा 111 (G) ] –

यदि संपत्ति में पट्टेदार का पट्टा हित कानून के प्रवर्तन द्वारा समाप्त कर दिया जाता है और संपत्ति पट्टेदार से वापस ले ली जाती है, तो यह स्थिति जबरन समर्पण की सूचक होगी। कानून के लागू होने से, एक नया पट्टा बनाया जा सकता है और पट्टेदार को पट्टे पर दी गई संपत्ति में अपना पट्टा पट्टादाता को वापस करना होगा। भले ही पट्टादाता उसी किरायेदार के पक्ष में नया पट्टा बनाता है, तो पिछला पट्टा भी सरेंडर किया हुआ माना जाएगा।

(8 ) छोड़ देने की सूचना द्वारा [ धारा 111 (H) ] –

इस खंड के अनुसार एक पक्ष द्वारा दूसरे पक्ष को पट्टे पर दी गई संपत्ति को त्यागने या त्यागने के इरादे से दिए गए नोटिस के आधार पर पट्टे को समाप्त किया जा सकता है। पट्टे की समाप्ति करने का यह सबसे अच्छा तरीका है। धारा 111 (एच) में यह प्रावधान है कि अचल संपत्ति का पट्टा, पट्टे को समाप्त करने, परिसर को छोड़ने या पट्टे पर दी गई संपत्ति को खाली करने के इरादे को व्यक्त करने के लिए एक नोटिस की समाप्ति पर समाप्त हो सकता है, जिसे एक पक्ष द्वारा दूसरे पक्ष को विधिवत रूप से दिया जाता है।

पट्टा तब समाप्त हो जाता है जब छोड़ने या निर्धारित करने का नोटिस समाप्त हो जाता है। धारा 106 के अनुसार, मासिक या वार्षिक पट्टे जैसे आवधिक पट्टे छोड़ने के नोटिस के माध्यम से समाप्त हो जाते हैं। हालाँकि, निश्चित अवधि के लिए पट्टों के लिए ऐसे नोटिस की आवश्यकता नहीं होती है।

अंततः, संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 111 एक अत्यंत महत्वपूर्ण कानूनी प्रावधान है, जो पट्टों के समापन के लिए स्पष्ट और न्यायपूर्ण आधार प्रस्तुत करती है। यह न केवल पट्टे के पक्षकारों के अधिकारों और दायित्वों को परिभाषित करती है, बल्कि संपत्ति से जुड़े विवादों को न्यायालय में सुलझाने में भी सहायक होती है। यद्यपि रेंट कंट्रोल अधिनियम के अंतर्गत इस धारा के प्रावधान सीधे तौर पर लागू नहीं होते, फिर भी इसका व्यावहारिक महत्व और कानूनी प्रभाव निर्विवाद है।

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इस धारा के विभिन्न आधारों को समझना और उनका उचित उपयोग करना न केवल कानूनी पेशेवरों के लिए बल्कि आम नागरिकों के लिए भी अत्यंत लाभदायक हो सकता है। यदि इस विषय में आपके कोई प्रश्न हैं या आप अपने विचार और सुझाव साझा करना चाहते हैं, तो कृपया बेझिझक हमसे संपर्क करें। आपके प्रश्न और सुझाव हमें विषय को और बेहतर ढंग से समझाने और प्रस्तुत करने में सहायक होंगे।